Donazione di un immobile: quali rischi si corrono?

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Cos’è l’atto di donazione?

L’atto di donazione è un contratto attraverso il quale un soggetto definito donante o disponente decide di arricchire un altro individuo, definito donatario, attraverso la cessione di un proprio bene in maniera del tutto gratuita, ossia senza chiedere nulla in cambio al soggetto destinatario del bene.

Chi può donare?

Possono procedere all’atto di donazione, tutti quei soggetti che siano in possesso delle proprie facoltà mentali e quindi in grado di intendere e di volere: sono infatti impossibilitati a donare i minori, gli interdetti e le persone i cui beni sono soggetti ad un’amministrazione di sostegno da parte di terzi.

Cosa si può donare?

La donazione può interessare qualsiasi tipo di bene come veicoli, attività commerciali o immobili, a patto che il donante sia già in possesso dell’oggetto che intende cedere: la legge, infatti, non prevede e non ammette la donazione di beni futuri.

A chi si può donare?

Il contratto di donazione può essere firmato in favore di figli, familiari o di terze persone che non abbiano necessariamente legami di sangue con il donante. È possibile inoltre procedere alla donazione in favore di figli non ancora nati o, addirittura, non ancora concepiti.

Come procedere alla donazione di un immobile

Per procedere alla donazione è necessario:

trovarsi alla presenza di due testimoni;
effettuare un atto pubblico e quindi rivolgersi a un notaio, il quale dovrà occuparsi delle varie visure catastali, facendo riferimento sia agli atti del catasto, sia alle planimetrie del fabbricato urbano, verificando e comunicando l’assoluta conformità degli atti con le reali condizioni dell’immobile, pena l’annullamento dell’atto.

Svantaggi e rischi legati alla donazione

Tra gli svantaggi legati agli atti di donazione si riscontrano principalmente:

le spese notarili, necessarie per conferire all’atto validità legale;
obblighi di mantenimento, a carico del donatario nei confronti del donante, proporzionati al valore del bene ricevuto: colui che riceve il bene oggetto della donazione, avrà infatti l’obbligo legale di fornire assistenza e alimenti al donante, nel caso in cui questi si trovasse in condizioni di necessità.

Per quanto riguarda i rischi, invece, questi possono riguardare sia il donatario, sia una terza persona non coinvolta in maniera diretta nella donazione. Questi rischi sono legati principalmente al diritto di successione ed ereditarietà da parte degli eredi legittimi del donante che, solo a seguito della morte dello stesso e non oltre i dieci anni dalla sua scomparsa, saranno nel pieno diritto di agire legalmente nei confronti del donatario per richiedergli la restituzione di quella parte di bene che spetta loro di diritto: in questo modo, il donatario sarà soggetto all’obbligo di restituire ai legittimi ereditieri del bene, o l’oggetto della donazione in sé, oppure il denaro che rappresenti la loro parte. Quando invece si parla di rischi che investirebbero una terza persona non coinvolta in maniera diretta nella donazione, ci si riferisce ad un possibile atto di compravendita di un immobile, instauratosi tra il donatario e un potenziale acquirente: infatti, una volta acquistato un bene che in precedenza era stato oggetto di donazione e firmato il rispettivo atto di proprietà, tutti gli eventuali vizi di vendita legati all’immobile saranno adesso a carico del nuovo proprietario, che dovrà rispondere in prima persona di tutte le problematiche o delle eventuali vicende legali legate all’immobile acquistato. Per questo, è possibile che egli si ritrovi nella medesima situazione descritta in precedenza, nel caso in cui gli ereditieri legittimi del donante pretendessero la parte di eredità che spetta loro di diritto. Tali rivendicazioni da parte dei legittimari potranno essere richieste entro e non oltre i vent’anni dall’avvenuto atto di donazione: dopo questo periodo di tempo, infatti, esse verranno prescritte a livello giudiziario e i legittimari decadranno dal diritto di eredità su quell’immobile.

Come tutelarsi se si vuole acquistare un immobile donato

Per i motivi elencati in precedenza, quando si riceve un immobile in donazione, o quando si intende acquistare un immobile che è stato in precedenza oggetto di donazione, è bene stipulare una polizza donazione che sia in grado di tutelare il donatario o il potenziale acquirente da possibili rivendicazioni o da eventuali modifiche delle circostanze del donante, come ad esempio la nascita di un figlio. Per questo è bene che l’assicurazione:

elimini l’obbligo di restituzione del bene immobile donato e versi direttamente al legittimo erede del donante l’equivalente in denaro che corrisponda alla parte che gli spetta: in questo modo tutelerà il proprietario dell’immobile, facendo in modo che egli non perda mai la proprietà del bene;
rimanga invariata nel tempo, anche nel caso in cui si verificassero variazioni nel contesto familiare del donante nel corso degli anni: come ad esempio la nascita o la scoperta di un nuovo erede, che potrebbe a sua volta rivendicare i propri diritti di successione sull’immobile;
conservi la propria validità fino ad avvenuta prescrizione del diritto dei legittimari, ossia per almeno vent’anni dall’avvenuta firma dell’atto contrattuale di donazione.